La gestione di un impianto termico comporta responsabilità che vanno ben oltre la manutenzione periodica: controlli obbligatori, rispetto delle prescrizioni normative, programmazione degli interventi e continuità di funzionamento richiedono un coordinamento costante, soprattutto negli edifici con impianti centralizzati o particolarmente complessi.
La nomina di un terzo responsabile degli impianti termici permette di affidare questi compiti a un soggetto qualificato, incaricato di gestire l’impianto secondo quanto previsto dalla legge.
Ma chi può assumere questo incarico? Quali obblighi comporta e in quali situazioni rappresenta una scelta utile per aziende, amministratori di condominio e gestori di immobili?
Chi è il terzo responsabile degli impianti termici?
Il terzo responsabile è una persona fisica o giuridica che, attraverso una delega formale, assume la responsabilità dell’esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione di un impianto termico.
Questa figura è disciplinata dall’articolo 6 del DPR 74/2013.
In assenza di delega, la responsabilità ricade generalmente sul proprietario, sull’occupante dell’immobile o, nel caso di impianti condominiali centralizzati, sull’amministratore.
È importante distinguere il terzo responsabile dal manutentore. Quest’ultimo esegue le attività tecniche previste dal contratto, mentre il terzo responsabile assume un ruolo più ampio, che comprende il presidio degli obblighi relativi alla gestione dell’impianto.
Affidare la manutenzione ordinaria a un’impresa non equivale quindi a nominarla terzo responsabile. Perché ciò avvenga è necessaria una delega formale.
Quali responsabilità assume?
Con l’accettazione dell’incarico, il terzo responsabile assume gli obblighi previsti dalla normativa. In concreto, deve:
- assicurare una gestione corretta dell’impianto
- programmare le attività manutentive
- verificare il rispetto delle scadenze e curare gli adempimenti di propria competenza
- deve inoltre segnalare eventuali anomalie o situazioni di non conformità che richiedono interventi correttivi.
La delega, tuttavia, non elimina ogni responsabilità del proprietario o dell’amministratore. Il soggetto delegante mantiene specifici obblighi, soprattutto quando sono necessari interventi di adeguamento che richiedono autorizzazioni e investimenti economici.
Il terzo responsabile deve inoltre segnalare le situazioni che impediscono il rispetto delle prescrizioni normative e attenersi alle procedure previste quando gli interventi necessari non vengono autorizzati.
Quando è possibile nominare un terzo responsabile degli impianti termici?
L’incarico può essere affidato esclusivamente a un soggetto in possesso dei requisiti tecnici e organizzativi previsti dalla normativa e non può essere effettuata indiscriminatamente per qualsiasi impianto.
Per gli impianti con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW sono richiesti ulteriori requisiti, tra cui la certificazione UNI EN ISO 9001 per le attività pertinenti oppure un’adeguata attestazione SOA.
Esistono inoltre limitazioni per gli impianti delle singole unità immobiliari residenziali: la delega non è consentita quando i generatori non sono installati in un locale tecnico esclusivamente dedicato.
Prima della nomina è quindi necessario verificare le caratteristiche dell’impianto, le sue condizioni di conformità e i requisiti dell’impresa incaricata.
Perché affidare la gestione dell’impianto a un terzo responsabile?
La nomina di un terzo responsabile consente di affidare a un unico referente qualificato il coordinamento della manutenzione, dei controlli obbligatori e degli adempimenti normativi.
Negli edifici con impianti centralizzati, come condomini, uffici e strutture ricettive, questo permette di programmare gli interventi in base alle scadenze e alle condizioni dell’impianto, gestire tempestivamente eventuali anomalie e mantenere aggiornata la documentazione tecnica.
Una gestione coordinata favorisce così la continuità di funzionamento e una manutenzione più preventiva possibile.
Dal 1957, Sester affianca privati, aziende, amministratori e responsabili tecnici in Trentino-Alto Adige nella manutenzione e nella gestione degli impianti HVAC, con competenze tecniche e supporto sugli adempimenti normativi.
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